Procedura vânzării bunurilor din domeniul privat al unităților administrativ teritoriale
Tendința umană, naturală a oamenilor este de a căuta stabilitate. De multe ori, această stabilitate se obține prin achiziționarea unei locuințe, care prin natura ei de bun imobil, reprezintă una dintre cele mai sigure modalități de a aduce stabilitate în viața unei persoane.
De regulă,vânzătorul, adică persoana de la care se achiziționează un bun imobil a cărui destinație este cea de locuință, este o persoană fizică sau juridică de drept privat, caz în care procedura de vânzare a bunului neprezentând prea multe dificultăți în practică. Dar ce facem în situația în care bunul imobil pe care îl dorim cu atâta ardoare face parte din domeniul privat al statului sau al unei unități administrativ teritoriale a acestuia?
Cum putem achiziționa un bun imobil ce face parte din domeniul privat al unei unități administrativ-teritoriale?
De multe ori în practică se întâmplă ca un imobil a cărui destinație să fie cea de locuință să aibă drept proprietar o unitate administrativ-teritorială, pe scurt UAT. Faptul că proprietarul său este o persoană juridică de drept public nu împiedică vânzarea acestuia.
Potrivit dispozițiilor legale, mai exact art. 363 din Codul Admistrativ, vânzarea bunurilor din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale se face prin licitație publică, cu excepția cazurilor prevăzute de lege.
Astfel, ca și regulă, vânzarea bunurilor din domeniul privat al UAT-urilor se realizează prin licitație publică.
Cine inițiază vânzarea în cazul licitației?
Inițiativa vânzării bunurilor imobile din domeniul privat o are unitatea administrativ-teritorială, prin intermediul reprezentanților săi legali. Asupra acestei inițieri, Consiliul Județean, sau după caz, Consiliul Local, când este vorba despre sate, comune, orașe, se exprimă prin hotărâre, emisă după determinarea situației juridice a imobilului pe baza documentației tehnico- economice, care să ateste oportunitatea vânzării bunului din punct de vedere economic, și a raportului de specialitate, respectiv cu avizul comisiilor de specialitate din cadrul Consiliului Județean/Local, atunci când este cazul.
Licitația se inițiază prin publicarea unui anunț de licitație în Monitorul Oficial, într-un cotidian de circulație națională și într-unul de circulație locală, pe pagina de internet ori prin alte medii ori canale de comunicații electronice. Publicarea trebuie să conțină informații cu privire la data și locația unde va avea loc licitația publică și caracteristicile descriptive ale bunului, precum și destinația acestuia.
Foarte important în procedura licitației este întocmirea caietului de sarcini. Acesta trebuie să cuprindă:
- Datele necesare pentru identificarea exactă a imobilului propus în vederea vânzării prin licitație,
- Prețul minim de pornire la licitație, stabilit prin hotărârea Consiliului Județean sau Local, după caz,
- Procedura de vânzare aplicată,
- Cheltuieli ocazionate cu evaluarea și intabularea imobilului în Cartea Funciară, etc.
De asemenea, în caietul de sarcini vor fi cuprinse și actele necesare pe care ofertanții le vor depune pentru înscrierea valabilă în cadrul licitației.
În cazul vânzării prin licitație publică, dispozițiile legale prevăd faptul că, pentru participarea în cadrul licitației, este necesară depunerea unei garanții, care trebuie să constituie 3% din prețul contractului de vânzare, fără TVA.
În cazul vânzării bunului prin licitație este important de reținut faptul că există o categorie de cumpărători privilegiați prin prisma dreptului de preempțiune conferit de dispozițiile legale. Mai exact, în cazul vânzării unui teren aflat în proprietatea privată a statului sau a unităţii administrativ-teritoriale pe care sunt ridicate construcţii, constructorii de bună-credinţă ai acestora beneficiază de un drept de preempţiune la cumpărarea terenului aferent construcţiilor. Preţul de vânzare se stabileşte pe baza unui raport de evaluare, aprobat de consiliul local sau judeţean, după caz.
Proprietarii construcţiilor sunt notificaţi în termen de 15 zile asupra hotărârii consiliului local sau judeţean şi îşi pot exprima opţiunea de cumpărare în termen de 15 zile de la primirea notificării.
Cum se mai poate vinde un imobil din domeniul privat al UAT?
Deși vânzarea prin licitație este regula, vânzarea unui imobil cu destinația de locuință se mai poate realiza și prin vânzare directă, la cererea unei persoane interesate. Cererea trebuie formulată în scris și depusă la Consiliul Județean sau Local. Titularul cererii trebuie să prezinte și documentele necesare care să arate că solicitantul nu are obligații restante la bugetul local la momentul formulării cererii, plus acte de identificare a solicitanților.
Următorul pas după depunerea cererii de vânzare constă în analizarea cererii de către Consiliul Județean/ Local. În vederea realizării acestui obiectiv, Consiliul Local/Județean, prin hotărâre va aproba efectuarea unui studiu de oportunitate și necesitate întocmit de către compartimentul din aparatul de specialitate din cadrul Primăriei, al cărui primar este autorizat să consimtă la încheierea contractului de vânzare ce face parte din domeniul privat al statului. Din ceea ce am observat, în ceea ce privește acest studiu de oportunitate și necesitate, în cazul vânzării directe legea nu prevede în mod expres obligativitatea lui, ci doar a Raportului de Evaluare în baza căruia se va stabili prețul la care se poate efectua vânzarea. Totuși, efectuarea unui astfel de studiu ar fi benefică din punct de vedere juridic pentru o justificare clară și coerentă a motivelor care au stat la baza vânzării, astfel încât să nu existe posibilitatea încălcării principiului transparenței.
Următorul pas este întocmirea unui Raport de Evaluare a Bunurilor, ce se va realiza la cererea titularului dreptului de proprietate, raport ce va fi întocmit de o persoană fizică sau juridică autorizată cu respectarea Standardelor Internaționale de Evaluare cuprinse în cadrul dispozițiilor Asociației Naționale a Evaluatorilor din România- ANEVAR. Raportul de expertiză trebuie să menționeze în mod obligatoriu prețul de circulație pe piața liberă a imobilelor din zonă. Raportul de evaluare va fi analizat de comisia stabilită pentru vânzarea imobilelor proprietate privată.
În urma întocmirii Raportului de Evaluare, Comisia de negociere în vederea vânzării directe a imobilului va proceda la negocierea prețului de vânzare pornind de la prețul stabilit prin Raportul mai sus menționat. Acest lucru va fi consemnat într-un proces verbal ce va sta la baza hotărârii Consiliului Județean/Local privind vânzarea directă a imobilului. Comisia de negociere în vederea vânzării directe poate fi aceeași ca și cea care se ocupă cu vânzarea prin licitație.
După întocmirea procesului verbal de negociere în vederea vânzării directe, compartimentul din cadrul aparatului de specialitate al primarului va intocmi proiectul de hotărâre privind aprobarea vânzării directe a bunului imobil, care va fi supus dezbaterii și aprobării Consiliului Local.
După aprobarea vânzării prin hotărârea Consiliului Local, contractul de vânzare va fi încheiat în formă autentică, în fața unui notar public.
Cum poate fi efectuată plata în cazul vânzării directe?
Legiuitorul nu prevede expres modalitatea în care se va realiza plata în cazul cumpărării unui bun ce face parte din domeniul privat al unei unități administrativ-teritoriale. Acest aspect este lăsat la aprecierea Consiliului Local/Județean să stabilească, prin Hotărârea de aprobare și implicit prin Regulamentul privind vânzarea bunurilor din domeniul privat metoda de plată prin care se va achita prețul imobilului ce face obiectul vânzării. Astfel, este lucru poate fi unul benefic pentru persoanele care doresc cumpărarea unui locuințe cu plata prețului în rate.
În cazul în care vă aflați în căutarea unui avocat specializat în drept administrativ și vânzarea bunurilor din domeniul privat al unităților administrativ-teritoriale, echipa Saucă&Partners vă stă la dispoziție.
