Una dintre cele mai mari decizii din viata noastra este achizitionarea unei case sau a unei proprietati. Insa cati dintre noi ne gandim cu adevarat cat de importanta estea aceasta decizie si cine ar trebui sa ne consilieze ? Cel mai probabil ne scapa acest “detaliu” si alegem sa semnam un contract de vanzare-cumparare fara consultanta din partea unui avocat sau inaintea unei promisiuni de vanzare-cumparare. Ceea ce percepem ca un cost inutil se transforma in contracte juridice semnate la notar, insa trebuie sa nu uitam cateva aspecte cruciale daca ne gasim in pozitia de cumparator.
Daca suntem Cumparator, este important sa primim de la Vanzator un extras de carte funciara inainte de a cumpara un imobil, pentru a cunoaste situatia juridica reala a imobilului ce intentionam sa il achizitionam.
Extrasul de carte funciara contine informatii esentiale precum: suprafata imobilului, cotele de teren care revin imobilului, numarul de incaperi, anexele aferente, cotele din partile comune si asa mai departe.
De asemenea, extrasul de carte funciara contine informatii privind proprietarii imobilului, daca este un singur proprietar, daca sunt casatoriti proprietarii, daca sunt mai multi coproprietari, respectiv si modalitatea in care imobilul a fost dobandit de catre Vanzator in primul rand : prin vanzare-cumparare, prin donatie, prin mostenire, prin sentinta judecatoreasca sau daca a fost edificat de Vanzator in baza unei autorizatii de constructie.
Astfel, un extras de carte funciara contine informatii privind sarcinile inscrise , deci vom putea sti daca sunt ipoteci, privilegii, daca exista interdictii de vanzare sau interdictii de inchiriere, daca exista vreun drept de folosinta asupra imobilului.
Cand vrem sa achizitionam un imobil trebuie sa luam in considerare urmatoarele:
• daca vanzatorul este proprietar exclusiv asupra imobilului ,
• daca imobilul nu a fost vandut la o alta persoana fizica sau juridica,
• ca nu a fost incheiata vreo promisiune de vanzare-cumparare cu privire la acest imobil ,
• ca nu sunt inscrise sarcini in cartea funciara asupra imobilului ( de exemplu: ipoteca inscrisa de catre banci, sechestrul celor de la Organul fiscal, dreptul de folosinta inscris in favoarea ENEL),
• ca la aceasta locatie nicio societate comerciala nu are deschis sediu social sau punct de lucru,
• ca nu sunt incheiate contracte de inchiriere sau de comodat cu privire la imobilul ce se va cumpara,
• ca nu exista executari silite incepute asupra imobilului,
• ca nu exista litigii cu privire la acest imobil in fata instantei de judecata sau in fata unei curtii de arbitraj,
• ca nu exista proceduri administrative privind revendicarea imobilului sau alte cereri/ actiuni in instanta in baza Codului Civil si a legilor speciale de revendicare, respectiv Legea Fondului funciar, Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole si a celor forestiere , solicitate potrivit Legii Fondului Funciar nr.18/1991 si ale Legii nr. 169/1997 ,Legea nr 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv.
Ca si cumparator, inainte de semnarea unui contract de vanzare-cumpare suntem nevoiti sa verificam de asemenea aspectele ce urmeaza :
✓ ca imobilul ce va face obiectul contractului de vanzare-cumparare, nu are un regim juridic de zona cu patrimoniu arheologic cunoscut sau cercetat sau nu exista un sit arheologic declarat zona de importanta nationala, asa cum prevede Ordonanta de Guvern nr. 43/2000 cu modificarile si completarile ulterioare
✓ ca imobilul ce va face obiectul contractului de vanzare-cumparare nu este monument istoric conform Legii nr. 422/2001
✓ Ca Vanzatorul nu a primit vreo notificare din partea autoritatilor publice avand ca obiect imobilul ce va face obiectul contractului de vanzare cumparare
✓ Ca imobilul ce va face obiectul contractului de vanzare-cumparare nu este afectat de vreo obligatie privind accesul la drumurile publice
✓ Ca documentatia cadastrala a imobilului (daca acesta este construit de catre vanzator) corespunde cu masuratorile de la fata locului , ca toate operatiunile cadastrale au fost efectuate cu respectarea tuturor prevederilor legale si nu exista suprapuneri intre imobilul cumparat si proprietatile invecinate
✓ Ca toate cheltuielile cu utilitatile aferente sunt achitate la zi
✓ Ca toate taxele si impozitele sunt achitate la zi pentru imobilul in cauza.
Un avocat specializat in consultanta pe tema tranzactiilor imobiliare va fi la dispozitia dumneavoastra si va va oferi informatii la care poate nu v-ati fi gandit in prima faza.
Spre exemplu, in momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare , cumparatorul trebuie sa solicite Vanzatorului in original sau in copie conforma cu originalul toate documentele referitoare la Proprietate : titluri de proprietate, acorduri, avize, cartea tehnica a cladirii, autorizatiile relevante, proiectele si planurile de incadrare in zona, precum si documentatia tehnica a imobilului in cauza.
Insa nu doar atat; pentru ca documentatia nu este totul, iar partea practica conteaza la fel de mult ca cea teoretica, cumparatorul va trebui sa verifice imobilul in mod faptic inainte de a-l cumpara , pentru a vedea daca imobilul este pastrat in bune conditii si daca totul este in regula.
CABINETUL DE AVOCATURA Sauca & Partners va poate oferi consultanta de care aveti nevoie in domeniul tranzactiilor imobiliare, pentru a fi siguri ca tranzactia dumneavoastra va fi una bine documentata si totul va merge ca pe roate !
