Reguli noi privind vanzarea terenurilor agricole din extravilan

MODIFICĂRI SEMNIFICATIVE PRIVIND VÂNZAREA TERENURILOR AGRICOLE DIN EXTRAVILAN

 

În data de 14 august a fost publicată în Monitorul Oficial Legea cu nr. 175 din 2020 care se impun noi condiții pentru vânzarea terenurilor agricole din extravilan.

Menționăm că acest act normativ începe să își producă efecte după 60 de zile de la publicarea în Monitorul Oficial, adică de la data de 13 octombrie 2020.

 

Care sunt principalele modificări aduse vânzărilor de terenuri agricole?

• Rangurile preemptorilor. Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan va fi posibilă numai cu respectarea dreptului de preempțiune ale următoarelor categorii de preemptori, în această ordine:

Rangul I: coproprietarii, rudele de gradul I, soţii, rudele şi afinii până la gradul al treilea inclusiv;

Rangul II: proprietarii investiţiilor agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei, irigaţii exclusiv private şi/sau arendaşii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi pentru irigaţii, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiţii;

Rangul III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;

Rangul IV: tinerii fermieri, însemnând persoana cu vârsta de până la 40 de ani care deține competențele și calificările profesionale adecvate și care se stabilește pentru prima dată într-o exploatație agricolă ca șef al respectivei exploatații cu intenția de a desfășura sau care desfășoară activități agricole;

Rangul V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișeștiˮ și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;

Rangul VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;

Rangul VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

 

• Modificări privind procedura de exercitare a dreptului de preempțiune. Termenul de exercitare a dreptului de preempțiune, fiind prelungit de la 30 de zile la 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei de către primăria competentă. De asemenea, în termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligația să notifice titularilor dreptului de preempțiune la domiciliul, reședința sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare; în cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu pot fi contactați notificarea se va face prin afișarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei.

 

• Dacă niciunul dintre preemptori nu își exercită dreptul de a cumpăra terenul agricol în termenul legal, atunci înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele fizice cu respectarea următoarelor condiţii cumulative:

• să aibă domiciliul/reşedinţa situat/situată pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
• să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte;
• să fie înregistrate de autorităţile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

• Dacă niciunul dintre preemptori nu își exercită dreptul de a cumpăra terenul agricol în termenul legal, atunci înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele juridice cu respectarea următoarelor condiţii cumulative:

 

1. a) să aibă sediul social şi/sau sediul secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;

 

1. b) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;

 

1. c) să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole, aşa cum sunt prevăzute de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale;

 

1. d) asociatul/acţionarul care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;

 

1. e) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii sunt alte persoane juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

 

 

• Vânzarea liberă. În cazul neexercitării dreptului de preempţiune, dacă niciunul dintre potenţialii cumpărători, în termenul legal, nu îndeplineşte condiţiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică, în condiţiile prezentei legi. Nerespectarea cerințelor prevăzute mai sus atrage nulitatea absolutăa contractului de vânzare.

 

• Utilizarea terenurilor agricole. Proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligaţia să le utilizeze exclusiv în vederea desfăşurării activităţilor agricole de la data cumpărării, iar în situaţia în care pe terenul agricol există investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi irigaţii exclusiv private se va păstra destinaţia agricolă a acestei investiţii.

 

• Instituirea unor obligații de natură fiscală.
• în cazul terenurilor agricole extravilane care sunt înstrăinate anterior împlinirii unui termen de 8 ani de la cumpărare, se instituie obligația plății impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.
• În privința persoanelor juridice:  în cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărarea terenului, a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. Prin excepție, obligația de plată a impozitului indicat nu se aplică reorganizării sau realocării de bunuri în cadrul aceluiași grup de societăți.

 

Doriți un avocat specializat în drept civil și drept imobiliar care să vă asiste în procedura de vânzare a terenurilor agricole? Avocații specializați de la SAUCĂ & PARTNERS vă stau la dispoziție cu cele mai bune soluții juridice.